כמה פעמים רציתם לשפץ את הדירה? הרגשתם שחזית הבניין מוזנחת וזקוקה לשיפוץ? ורטנתם שאין לכם חניה בקרבת הבית? כל הדברים האלו יכולים להשתנות. בעקבות תקן תמ"א 38. מרבית הבניינים הישנים בערים הגדולות, הכוונה לבניינים שנבנו לפני 1980 ושאינם עומדים בתקן לחיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה, רשאים לחזק את בנייניהם.
אז מה היתרונות בתמ"א 38 בדיור המשותף?
המטרה בתוכנית התמ"א היא רווח משותף הן לדיירים והן לעירייה וכדי לקדם פרויקטים אלו במסגרת חיזוק הבניין מאפשרות הוועדות המקומיות את התוספות הבאות:
- חיזוק שלד הבניין על ידי הוספת ממ"ד, חדר ממוגן המגדיל את שטח הדירה ומשמש כחדר ביטחון לעת הצורך.
- חיזוק שלד הבניין על ידי הוספת פיר מעלית, מאין עמוד תמיכה נוסף לבניין.
- חיזוק הבניין והוספת קומות למבנה, לרוב מדובר בקומה אחת לדיירים הקיימים, אך כשמעורב יזם חיצוני ניתן להגיש בקשה למספר קומות.
- שיפוץ וחיזוק המעטפת החיצונית של הבניין, טיפוח החצר ויצירת לובי.
- הוספת חניות לדיירי הבניין
- פטור מתשלום מס שבח או השבחה כלשהי על תוספות הבניה.
איך מתחילים פרויקט של תמ"א בבניין משותף?
הדבר הראשון והחשוב ביותר הוא בדיקת הבניין על ידי מהנדס העירייה. ללא אישור העירייה ועמידת הבניין בתנאים לתחילת הפרויקט של תמ"א לא תוכלו לפעול. השלב השני והחשוב לא פחות הוא איסוף הסכמות מדיירי הבניין ולאגדם בחוזה המכונה, הסכמת דיירים. הסכמה זו חייבת לכלול לפחות 75% מדיירי הבניין. לצערנו גם לאחר השגת הסכמה מ2/3 הדיירים, דייר מתנגד, עלול להפריע ואף לפסול התחלה של פרויקט זה. אם השגתם את ההסכמה המיוחלת עומדות בפניכן 2 אופציות:
תמ"א 38/1 – שיפות וחיזוק המבנה הקיים תוך שדרוגים ותוספות בדירות הדיירים.
תמ"א 38/2 – תהליך המכונה גם פינוי ובינוי, כשביסודו הדיירים עוברים למגורים חלופיים לתקופת ההריסה והבניה מחדש של בניין הדירות בו גרו. (בפרויקטים אלו מעורב יזם חיצוני מפאת העלויות הגבוהות וההזדמנות הנדל"נית של מכירת דירות חדשות בשכונת מגורים מבוססת). חשוב לציין שגם לאחר איסוף ההסכמות וריכוז דרישות הדיירים לעיתים העירייה המקומית היא זו שמכניסה מקלות לגלגי הפרויקט ואינה תומכת בו.
מי משלם?
עלויות חיזוק המבנה, שיפוץ חזית הבניין והשדרוגים עשויות להגיע למיליון ₪ ויותר. במקרים רבים הדיירים לא רוצים, או לא יכולים לשאת בהוצאות כה כבדות והם פונים ליזם חיצוני. היזם מכסה את כל הוצאות הבנייה והשיפוץ ואף משדרג את דירות הדיירים על ידי הגדלת שטח הדירה, הוספת חדר מוגן (ממ"ד), מרפסת שמש, עיצוב חדר המדרגות, החלפת דלתות, יצירת מעלית, לובי מפואר, חנייה מרווחות ועוד (בהתאם לתוכנית הבניין). בתמורה לכך הוא רשאי לבנות עוד 2-3 קומות בבניין ולהרוויח ממכירתן באופן פרטי.
לסיכום, נראה שביישום תקן תמ"א 38 כולם מרוויחים, הן הדיירים והן היזם המבצע ובאותה הנשימה גם צורכי העירייה והמדינה לחיזוק המבנים והתאמתם לתקן העומד בפני רעידות אדמה מיושם.